谁还在购买纽约那些租金稳定的大楼?

在加州租金法通过两年后,一群年轻的、财力雄厚的投资者押注它不会永远存在

10月10月2021年05 07:00 AM

(Real Deal的图片插图)必威betway注册必威精装版App西汉姆联

房颤纽约立法betway精英版者通过了2019年的住房稳定和租户保护法案,大大加强了国家租金监管,投资者确定:租盘 - 稳定的建筑不再是资产,但负债。

一个种种暴力隐喻浮出水面,解释了这些变化对房东来说有多糟糕。

T他新的法律是“恐怖表演“那”顽固和绝育业内人士当时表示,这是放松管制的途径。维修工作将会积压,外墙也会坍塌。成群的夫妻店房东将被迫出售房屋。在季度收益电话会议上,机构投资者警告称冷却效果关于投资。

O两年多过去了,市场的余震仍在继续,但两种后果已经显现出来:一些苦苦挣扎的房东被迫出售房屋,但在他们减少损失的地方,其他人看到了长期的机会。

E从瓦砾中融合是一种新的买家作物 - 投资者,深吸口袋,更深入的耐心,愿意等待赌注,新租赁法将永远不会持有。

Depreciating资产

F从数据的角度来看,很难准确分析HSTPA在多大程度上破坏了房地产市场,因为另一个创伤,Covid,紧随其后。必威精装版App西汉姆联

WHILE租金法速度放缓房东的收入流,大流行相关的驱逐禁止带来了一些停止,基本上允许非两包而没有后果。

To考虑到这一变量,纽约大学弗曼中心在2020年第一季度拨入了稳定的建筑统计数据,以评估该法律的短期影响以及可能成为永久性变化的可能性。

研究人员发现该法案通过后不到一年,在流感大流行封锁纽约市之前,稳定的建筑物已经贬值,业主越来越多地出售这些贬值的资产。betway精英版

W虽然所有住宅的每平方英尺售价下降的直接租法律之后,属性的值一半的单位在稳定下降不成比例,弗曼中心发现,和没有经验的反弹定价在2020年初被less-stabilized住宅。

报告的作者写道,在这段短期期间,我们发现HSTPA对销售价格变化具有统计上显着的差异影响。同时,销量增加。

R第三代业主和运营商osedale Management自去年年初以来已售出13栋建筑中的10栋。新冠疫情造成的租金大幅下降加速了该公司的撤退,但2019年《租金法》通过后,其中四栋建筑立即上市,当时新的租金上涨限制使房东收入不足,无法支付所需的维修费用。Soundview的一栋建筑售价比Rosedale近十年前的售价低70万美元。

这完全是由于租金法的变化,”Rosedale发言人说告诉必威betway注册七月。“绝对没有办法收支平衡。”

R朝向火

D看看租赁法的广泛条款,就很容易明白为什么业主们想卖掉房子。放松监管的途径被切断了,为改善环境而提高租金的做法被压制了,提高租金几乎完全由租金指导委员会(rent Guidelines Board)负责。在过去七年里,该委员会曾三次投票冻结租金,其他年份只批准了小幅上调。

多户住宅投资公司盖亚房地产(Gaia Real Estate)的首席执行官丹尼·菲什曼(Danny Fishman)说。“你为什么要租一套税和维护费都比房租高的公寓?”

投资的唯一逻辑理由是如果你认为未来的某个时候,法律将会逆转,“他补充道。

W虽然正在筹集外部资金或希望在五年内进出的投资者正在逃离租金稳定的大楼,但券商Marcus & Millichap的经纪人乔·科伊西姆(Joe Koicim)注意到,有一部分投资者认为租金法不会永远存在。

T科伊西姆说,问题中的买家大多是在布朗克斯、皇后区或布鲁克林拥有房产的富裕家庭,他们将曼哈顿全部或部分受监管的建筑视为一场长期博弈——议员们打赌,最终将在HSTPA上一掷千金

T嘿,看到较低的价格,低收益率和今天的低利率是在倾角上购买的机会。他们在几十年来的时间里运行。

他们为子孙后代买东西,”科伊西姆说。

Faith在司各脱

T他认为租金管制可能倒退的观点通常是基于时间会带来变化的推测。

每个人都希望政治钟摆在某个时候会向另一边摆动,因为总是这样,”伊特科维茨地产公司(Itkowitz PLLC)创始人、房东兼租客律师米歇尔·马拉托·伊特科维茨(Michelle Maratto Itkowitz)说。

l领主集团已经出手了至少5套西装在河畔毕业后,争论法律违反了第五次修正案的接受条款 - 政府不能在第十四修正案下没有赔偿和程序正当程序就没有赔偿财产。

一个we’我们已经五个了解雇,尽管原告在大多数案件中提出上诉。最重要的诉讼中的口头辩论预计将在年底前在第二巡回法庭上进行。从一开始,这一战略就是引导上诉程序,希望将这一问题提交最高法院。房东们认为,多数保守派法官可能会同情房地产。

近年来,最高法院在一系列裁决中越来越多地保护财产权,”安德鲁·彭鲁斯,代表租赁稳定协会和社区住房改善计划的律师在其中一项案件中,曾告诉过TRD

O在雪松点托儿所诉哈西迪队,这些决定下降了。在六月统治中,最高法院举行了一个加州法律,允许联盟组织者定期获得农场,未经房地产所有者承担违反第五修正案的违反财产违反财产的违宪的招聘人员。

我们认为《纽约租金稳定法》betway精英版也做了同样的事情,”Pincus表示,该法律使一个稳定的单位能够永远受到监管,租约可以通过继承权利传递下去,本质上否定了所有者对该财产的权利。

R然而,教最高法院法官的机会不大。最高法院每年只同意审理7000多件案件中的100到150件,约占1.5到2%。

一个纽约州立法机构对法律进行修订,同样不太可能下一届会议。民主党在立法机关的两个房屋中控制了州长和超级俘虏。为了翻转州参议院,共和党人需要在2022年选举中获得12个席位。

年代追击者

虽然,业主有机会在近期赚钱。

tkowitz的公司为多户房地产提供租金稳定和监管尽职调查,她说,她最近看到大量年轻买家希望以折扣价购买稳定的房屋。

一个Itkowitz作为其服务的一部分,收集建筑物或单位正在进行的诉讼和违法行为的信息。通常情况下,稳定的房地产将浸透这两者。业主可能在提高租金上限后推迟了维修,以进行改进,例如,促使承租人起诉并将其租金付款转入托管账户。房主在租金上更是落后了,仍然无力承担维修费用和法律费用——这是一个恶性循环,成本高昂。

T伊特科维茨建议新来的业主首先清理大楼。

我们不会再做任何该死的事情,除非你纠正这座大楼里的每一个违规行为,”她说。

在她最近接手的一个案件中——布鲁克林的一栋八单元楼——新业主听从了她的建议,把房子修好了。她说,房租开始滚滚而来,除了少数几箱外,其他所有的都被取消了。

T他剩下的诉讼涉及建筑物六名占用单位的租金稳定状态。租户争辩说,他们应该支付稳定的租金;他们的房东一直在为他们收取市场价格。

一个在研究了公寓的改善历史,并将实际租约与州住宅和社区更新部门保存的记录进行了比较后,Itkowitz确信其中三个单元已经稳定下来;她赢不了。至于另外三家,她觉得自己很有可能证明它们能卖到市场价格。

这些公寓是否稳定对资产的未来来说是巨大的差异,”Itkowitz说。“这是一场值得打的战斗。”

年代她说,到目前为止,以合理价格入住的业主可以拥有一个可行的企业,前提是他们能够高效地运营自己的建筑,并且能够公开地知道哪些单位被解除了监管,哪些没有。

你仍然可以有机赚钱,“她指出。

一个由于市场上的买家一般都是年轻的 - 30年代末到40多岁 - 如果租客友好的租金法最终转向房地产的青睐,他们总是有可能兑现。

一个关闭窗口

F或者就目前而言,仍有一条放松管制的途径:公寓组合。

房东买具有大量空位的稳定房地产允许合并虽然租金在仍有新法律之后,但距离新法律仍有租金增加,距离新法律的租金增加。

V在大流行期间,在城市飙升的兴高采烈,但他们现在正在追溯到亲人的水平。8月份,曼哈顿租赁的空缺率为3.2%,从7月份的6.1%下降。然而,该调查不考虑仓储 - 空置单位保持不列任地试图刺激需求或因为租金徒步旅行不再覆盖需要装修。

一个在夏天的开始,J评估公司米勒·塞缪尔(Miller Samuel)的首席执行官奥纳坦·米勒(onathan Miller)估计,该市约三分之一的库存是以这种方式隐藏的。盖亚的菲什曼说,在租金稳定的建筑中,在流感大流行期间,业主关闭需要大修的公寓,而不是放弃资金,冒着找不到另一个租客的风险变得很普遍。

T但是,他沿着稳定的单位上徒步租金的窗户可能会关闭。6月份的州森邦Brian Kavanagh介绍了一项法案,将阻止以前单独的单位租金的总和盖住合并公寓的租金。

TKOWITZ表示,她已经听到账单可能会在1月份通过,当时州立法者回到会议时。

他们也会插上那个洞,“她说。


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