surfside崩溃后抛售

南佛罗里达的一些建筑正在联合起来吸引必威体育吧开发商

10月。10月2021年05 早上07:00

B寻求温暖天气和海滨生活便利的购房者往往会在南佛罗里达海滨的老建筑中寻找价格更便宜的单元。必威体育吧但现在,这些公寓的供应可能正在减少。

面对几乎没有未开发的海滨土地存量的开发商,越来越多地将目标锁定在大规模收购这些建筑上。公寓业主更有可能接受这些提议,尤其是在尚普兰南塔(Champlain Towers South) Surfside倒塌之后。

虽然倒塌的官方原因尚未确定,但业主和共管公寓协会已经意识到严重的结构问题,包括游泳池甲板上的漏水和混凝土裂缝。这座建筑刚刚开始耗资1500万美元进行大修,以获得长达40年的重新认证。

坍塌事件促使迈阿密-戴德县、多个城市和个别建筑下令对旧建筑进行检查,促使共管公寓协会着手处理此前可能忽视或无限期拖延的问题。如果他们不这样做,他们的建筑可能会被宣布为不安全,并被下令疏散,直到房屋符合规定,居民才能返回。

但并不是所有业主都能负担得起通常昂贵的维修费用。可以提供高于市场价值的大宗收购的开发商进入了这个市场。自崩溃以来,投资者一直在寻找可以投标的建筑,行业专家预测,一旦更多的结构和工程报告出现,交易将激增。

开发商愿意支付的价格取决于该地块上可以建造的项目。不过,业主之间的分歧越大,他们达成协议的可能性就越小。尽管开发商可能会向单间业主提供比个人买家更高的价格,但对于卖家来说,要买得起一套位置和大小相似的共管公寓,可能还是不够的,尤其是在目前的市场上。

然而,如果业主想留下来,他们也不太可能负担得起维修费用。

“我们说的不是在窗户上贴膜。我们说的是地基和钢筋。这将会非常昂贵,”比尔津·萨姆伯格的律师马丁·施瓦茨说。“你可以告诉人们,他们必须待在安全的大楼里,但他们从哪里弄到钱呢?”

佛罗里达州的法律要求超过95%的业主同意终止共管公寓协会,这对希望重新开发房产的大宗投资者来说可能是一个挑战。

“你不是在和一个卖家打交道。Two Roads Development的负责人泰勒·柯林斯(Taylor Collins)说。该公司刚刚完成了第一次大规模收购。“这是一个非常情绪化的过程。很多时候,人们意识到这座建筑已经走到了生命的尽头。”

最近的交易

两路集团引入相关集团作为合资伙伴进行收购卡尔顿露台这是巴尔港(Bal Harbour)的一栋海滨共管公寓楼。今年夏天,他们花了1.3亿美元买下了这栋有88个单元的大楼。但这两家公司并不是第一批尝试收购的开发商。消息人士称,卡尔顿露台酒店多年来已经收到了大约10份邀请。

为了找到这些交易,开发商正在追踪市场。两条路有一个地图的建筑30日,35到40岁或以上在迈阿密戴德和布劳沃德县水,用分区地图叠加来确定可以建立在财产,以及愿意支付的价格单位所有者收购。

“有时候,如果我们真的喜欢一栋建筑,认为它将在三到五年后上市,我们今天就会开始购买,”Collins说。

桅杆的资本米格尔(Camilo Miguel Jr.)领导的一家迈阿密公司斥资逾1亿美元,从今年5月开始收购了迈阿密海滩(Miami Beach)的海滨建筑La Costa,该建筑拥有124个单元,并计划在该处建造一座豪华共管公寓大楼。6月后Surfside崩溃拉科斯塔大楼宣布不安全被下令疏散

专家们说,楼市崩盘后,开发商可能更容易说服业主出售房产。

Brinkley Morgan律师比尔•克雷默(Bill Kramer)表示:“不幸的是,安全因素加大了推销力度。”“如果你住在一套20万美元的公寓里,而维修费用要10万美元,你可能负担得起吗?”这有点说不通。”

外汇储备不足

数百万美元的大型维修估计并非凭空而来。共管公寓协会在保持每月低收费的压力下,往往会推迟维修和项目。佛罗里达州的法律允许协会以简单多数通过,放弃对超过10万美元的项目的资金储备。

克雷默说:“这就是为什么你会听到巨额特别评估来解决他们知道必须要做的事情。”

他和其他人预计,有关外汇储备的法律最终将会改变。自从Surfside倒塌以来,许多建筑雇佣了公司来完成储备研究。

“必威精装版App西汉姆联事实是,从来没有对这些建筑进行实际维修的全面监管。劳德代尔堡政府法律集团的律师基思·波利克夫说:“很可能由于协会被迫进行维修,他们将无法做到。”

施瓦茨说,尤其是海滨物业,正遭受着“巨大的磨损”。许多老建筑的业主都有固定收入。

分裂的房子

物业管理公司AKAM的高管戴维·科恩(David Cohen)说,收购的挑战性部分仍然是争取足够多的业主参与,他把这称为一场“公关战”。

去年离职的Related高管卡洛斯·罗索(Carlos Rosso)对这一过程很熟悉。Rosso在湾公园,这座滨水建筑正面临两家竞争集团的出价,每一家出价1.5亿美元。

Rosso说:“对于在这些建筑中生活了这么长时间的老年人来说,这可能是一个非常痛苦的经历,特别是尚普兰塔(南)发生的事情加速了这一经历。”他提到了财务和情感方面的问题。

在很多情况下,卖家将不得不改变他们的生活方式,放弃他们与邻居共同建造的滨水景观和社区。

“这需要时间和大量的耐心,但在一天结束的时候,这就是现实,”罗索补充道。必威精装版App西汉姆联“我认为人们需要利用这个热门市场,继续前进。就像他们说的,你永远不会因为盈利而破产。”

在海湾公园(Bay Park),一栋建于1961年、拥有254个单元的建筑,业主们正面临着大约1000万美元的混凝土修复工作和其他维修工作,以使这座13层建筑达到标准。

洛杉矶开发商博梅尔公司(Bomel Companies)和迈阿密阿曼集团(Aman Group)都在试图说服业主出售公寓。阿曼集团由投资者维维安•戴蒙德(Vivian diamond)领导。博梅尔已经与大约一半的业主签订了合同,但除非它获得超过95%的业主,否则这笔交易不会完成。

该建筑象征着旧房产的个人业主所面临的困境。有些人不想卖,愿意支付必要的维修费用。另一些人则负担不起维修费用。还有一些是寻求盈利的投资者。但除非他们走到一起,否则大宗交易不会发生。如果他们不完成修复工作,这座城市最终可能会关闭海湾公园。

“人们将更不愿意住在这些老得多的建筑里,因为它们推迟了维护问题,尤其是当它们成为共管公寓终止的目标时,”贝尔卡迪娅(Berkadia)的经纪人斯科特·瓦德勒(Scott Wadler)说。“他们可能更有动力离开,卖掉自己的房子。”

共管公寓协会正在越来越多地聘请经纪人和物业管理公司,以简化流程,避免让卖家产生分歧的竞价大战。

高力公司(Colliers)的经纪人米卡·马丁利(Mika Mattingly)正在与经纪人兼投资者雅顿·卡森(Arden Karson)就公寓终止协议展开合作,马丁利说,鼓励业主们“团结起来,因为这样你才有最大的讨价还价的能力。”“开发商们会非常欣赏这一点,因为他们以后不用再争抢了。”

卡森补充说,在某些情况下,卖家可以通过合并将其公寓的市场价值提高一倍。

“他们不再建海滨了。如果你想在黄金地段,你必须看看这些已经使用了寿命的老建筑,”Two Roads的柯林斯说。“你永远不会得到更高的价格。如果你以开发者的身份把它卖给一个团队,你就会取得成功。”

这篇报道之前的版本错误地指认了律师比尔·克莱默的事务所。


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