纽约顶级房地产律师事务所如何在不寻常的一年里发挥创意

随着投资者重心的转移,律师们也在适应新常态,TRD的年度前40名排名也随之动摇

W去年秋天,当迈克尔·沃纳(Michael Werner)在家里工作了几个月后终于回到他在纽约广场1号的办公室时betway精英版,书柜上堆积的一叠文件引起了他的注意。

“这些都是待收购的写字楼或零售物业,”弗雷德、弗兰克、哈里斯、施莱弗与雅各布森(Fried, Frank, Harris, Shriver & Jacobson)房地产业务合伙人维尔纳回忆说。他指的是那些文件,现在主要是疫情令该市商业房地产市场发生翻天覆地变化之前的遗物。

一些在疫情前正在进行的交易仍得以完成,而其他交易,尤其是零售或写字楼交易,则毫无进展。维尔纳表示,他一直保留着这些文件,以备再次需要时使用。但与此同时,他一直忙于推动更有弹性资产的交易,比如工业和生命科学资产。

疫情爆发18个多月后,纽约市及其他地区的房地产律师已经适应了这种新常态。betway精英版视频会议、虚拟听证会、文件共享和电子签名已经无处不在。虽然办公、零售或酒店地产的总交易量大幅下降,但企业已经在其他行业找到了工作,或将触角延伸到新的市场。

“这是一个非常不同寻常的时期,”Greenberg Traurig副董事长罗伯特•艾芬豪(Robert Ivanhoe)表示。“Covid所做的是,我以前从未见过这样的事情,它改变了(纽约)投资者想要的地理重点和行业重点。”betway精英版

弗里德•弗兰克房地产部门的负责人乔纳森•梅基尼克(Jonathan Mechanic)说,他一直在忙着处理多个项目,其中包括沃纳多房地产信托(Vornado Realty Trust)的庞大项目佩恩区项目5 .世贸中心这是一座80层、拥有1300套住宅单元的摩天大楼,由Silverstein Properties和Brookfield Properties联合开发,预计将于2023年开始在金融区拔高。

梅凯尼克说:“找到人做事情比找到让人做的事情更重要。”“我和以前一样忙。”

共管公寓抓住时机

在前几年,大型写字楼交易将公司推到了榜单的前列,但这一次推动排名的是住宅地产。为了编制这份名单,必威betway注册分析了曼哈顿从2020年8月到2021年8月价值超过100万美元的近7700宗住宅和商业买方交易。这40家公司代表买家完成了价值115亿美元的交易。

在排名前六的公司中,只有Gerstein Strauss & Rinaldi在其résumé上有九位数的商业交易。该公司代表马克•卡拉西克(Mark Karasick)的601W公司参与了去年12月的收购第十大街410号格林伯格·特劳里格(Greenberg Traurig)代表卖家SL Green Realty。(据报道,亚马逊总部大楼在关闭时的售价为9.5亿美元,但后来记录在了城市纪事上TRD排名的依据是——8.1亿美元。)

排在第二位到第六位的是每所完成了100多套豪华公寓和联排别墅交易的律师事务所,交易量之大让律师们忙得不可开交。

Cohen & Frankel合伙人罗伯特·弗兰克尔(Robert Frankel)表示:“自从疫苗出现以来,这就像一场商业飓风。”Cohen & Frankel以103笔买方交易(总计6.543亿美元)排名第三。“今年我们有很多生意。”

弗兰克尔说,与新冠疫情前不同,这些住宅交易中很少有外国买家,因为旅行限制使他们无法进入这座城市。相反,“非常富有的纽约人和美国富人在这里购买豪betway精英版华公寓,因为他们可以得到非常优惠的折扣,”他说。“他们觉得纽约会回归。”betway精英版

Cohen & Frankel处理的最昂贵的买方交易是去年8月以4070万美元在Vornado的中央公园南220号购买了一套5,000平方英尺的公寓。

排在第二位的是Katz & Matz,有171笔交易,总额为6.715亿美元。该公司最大的一笔买方交易是以2730万美元的价格出售了西村(West Village)的一栋联排别墅。Katz & Matz和Gerstein Strauss & Rinaldi都没有回应置评请求。

发展的要求

由于零售、酒店和办公领域的销售仍然非常少,大苹果公司转向了工业和生命科学等增长领域的交易。

弗里德•弗兰克的沃纳接手的项目包括Taconic Partners和Nuveen Real Estate的6亿美元资本重组生命科学中心西区大道125号和Innovo地产集团的1.19亿美元出售从布朗克斯区巴里街511号的配送中心转移到伊利诺伊州的中心点。

弗雷德·弗兰克还代表了CenterPoint的卖方——高盛资产管理公司和布鲁门菲尔德发展集团的合资企业1.165亿美元收购在布朗克斯区莱格特大道1080号的一处工业园区。

这些交易让弗雷德·弗兰克的律师们忙得不可开交,但它们没有被计入今年的交易TRD排名是因为它们都不是买方交易。因此,该公司去年在买方名单上排名第一,今年跌至第八位。

与此同时,曼哈顿的办公室租赁——在疫情爆发的前几个月几乎处于休眠状态——终于开始复苏,律师们正在适应一个新出现的租客市场。

Loeb & Loeb房地产业务主管雷蒙德·桑塞韦里诺(Raymond Sanseverino)说:“交易完成的时间越来越长,可能是因为租户迅速完成交易的压力减小了,因为尽管市场很活跃,但人们对交易失败的担心也少了。”

在经历了大流行之后,商业租户现在希望在他们的租约中纳入防范下一次危机的条款,因为现有的不可抗力条款未能充分解决过去18个月出现的情况。Sanseverino说,举例来说,他曾见过一份租约,允许在政府强制关闭的情况下,延长租户扩建的租金减免期。

“租户现在有能力争取更多的东西,因为交易和租户都少了,”他说。

像Loeb & Loeb代表的SL Green摩天大楼One Vanderbilt这样的标志性建筑,在这个市场上仍然可以拿到很高的价格,但质量较差产品的所有者感到了价格下降的压力。Sanseverino表示,在这种情况下,房东更愿意签订短期租约,因为他们押注市场未来会改善。

住宅业主面临的挑战更加严峻,因为一些经济拮据的租户,在暂停驱逐的保护下,不再支付租金。尼克松·皮博迪(Nixon Peabody)全国房地产业务的负责人丹尼斯·珀斯利(Denise Pursley)说,结果,许多房东无法支付抵押贷款,他们的律师一直忙着为他们提供如何在这片未知水域中导航的建议。

“暂停驱逐有助于在疫情期间防止更多无家可归者,这是非常必要的。但另一方面,我们有些客户收不到租金,”她说。

“这是一种紧张局势,我们都在共同努力,以一种不会在禁令解除后造成大批驱逐的方式缓解这种紧张局势。”

珀斯利说,Nixon Peabody与律师清算所(Lawyers Clearinghouse)等无偿服务组织合作,帮助那些在禁令到期后可能被驱逐的租户,但该公司也在与房东及其贷款机构合作,以达成抵押贷款延期协议。

与此同时,房东无法出售他们已经贬值的房产。他们被迫坚持等待更好的市场条件。

寻求稳定

甚至在大流行之前,追求收益的投资者就在争夺为优质房地产项目提供股权或融资的机会。近几个月来,随着投资者在一个不确定的世界中寻求确定性,竞争加剧。

Gibson Dunn合伙人安德鲁·达迪(Andrew Dady)表示,随着越来越多的投资者和贷款机构希望参与高质量的交易,资本积累变得更加复杂,需要有经验的律师来协助“完成这些复杂交易所需的结构和保护”。

为L&L控股公司和哥伦比亚财产信托公司提供12.5亿美元的建筑贷款码头仓库重建项目该公司于7月完成交易,是其中一笔交易。达迪为黑石(Blackstone)、KKR和高盛(Goldman Sachs)提供咨询服务。高盛牵头的融资方案还包括橡树资本管理公司(Oaktree Capital Management)和派拉蒙集团(Paramount Group)。

这一趋势也很明显,当SL Green在6月关闭30亿美元的再融资One Vanderbilt是有史以来发行的最大的单一房产CMBS贷款之一。抵押贷款包括9张A级票据,每一张都来自不同的银行。富国银行(Wells Fargo)以15亿美元牵头进行再融资,高盛(Goldman Sachs)贡献了6亿美元。

“对于高质量的A级办公空间,特别是那些由机构拥有的,在正确的市场上有经验的业主,现在有很多关于办公室的交易正在进行,”Cadwalader的合伙人霍利·张伯伦(Holly Chamberlain)说。她和同事克里斯·迪克森(Chris Dickson)领导了一个团队,为富国银行(Wells Fargo)和高盛(Goldman Sachs)提供30亿美元的交易咨询。

张伯伦还为派拉蒙集团8.6亿美元的再融资方案提供咨询第六大街1301号这是一座占地170万平方英尺的标志性办公大楼。

疫情促使一些此前关注纽约的投资者将目光转向其他地方,他们的律师也随之跟进。betway精英版

斯蒂芬·拉比诺维茨(Stephen Rabinowitz)是格林伯格·特劳里格(Greenberg Traurig)全球房地产业务联席主席,曾为SL Green出售第十大道410号(410 Tenth Avenue)提供咨询。加州旧金山和马林县的多户住宅开发项目;以及亚利桑那州、德克萨斯州和科罗拉多州的独户租赁项目。

他说:“如果你把现在的情况与2019年同期相比,我们要比当时忙得多。”“对我们的客户来说,这是非常不平凡的一年,对我们自己也不平凡。”

复苏的迹象

随着纽betway精英版约慢慢走出疫情,一些自2020年3月以来中断的交易最近跨过了终点线。

当疫情爆发时,弗雷德·弗兰克的合伙人Tal Golomb正在建议Calvary浸信会教堂在西57街123-141号买家Alchemy Properties与房地产投资公司ABR Partners合作,即将完成这笔价值约3.3亿美元的交易,其中包括出售这处房产,以及在教堂的基地建造一座26层精品办公楼的成本。但由于健康危机的突然不确定性,贷款人退出了,交易也破裂了。

“好消息是,每个人都高度致力于完成交易,”戈罗姆说。这笔交易最终在6月份完成,ABR的股权合作伙伴凯恩国际(Cain International)将其附属公司Security Benefit Life引入了新的贷款机构。

Greenberg Traurig的艾芬豪表示,他还完成了一笔陷入停滞的交易:SL Green的交易出售其41%的股份位于东57街400号、拥有261个单元的公寓大楼里,这处房产的估值为1.335亿美元。合同是四月份签订的。艾芬豪也是巨石阵合伙人公司的顾问收购了公园大道920号同月,他说,这些交易标志着香港的逐渐复苏。

维尔纳办公室里的一堆文件里有一处零售地产的信息,最近已经签了合同。沃纳表示,他也“看到了办公室投资的回升”。

为了在表面上恢复正常,弗雷德·弗兰克的机修工说,他渴望恢复该公司在西普里亚尼42街举办的著名圣诞派对,该派对去年被取消了。梅凯尼克说,公司还推出了另一种庆祝方式,即给客户送去带有派对图画的拼图游戏,客户们很喜欢,但他更希望见到朋友们本人。

他说:“我们将进行监控,确保它是安全、适当的。”“但如果可以做到,我们愿意这么做。”





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