蒙茅斯之战:泽尔和斯特恩利希特的20亿美元仓储式房地产投资信托基金之争

下面是喜达屋资本和Equity Commonwealth对房地产最热门资产类别投资组合的竞购战

10月。十月05, 2021 上午7:00

Sam Zell(左)和Barry Sternlicht(由Studio Scrivo和Emily Assiran拍摄)

山姆·泽尔(Sam Zell)等了7年才做出下一个价值10亿美元的交易。然后巴里·斯特恩利希特闯进了派对。

整个夏天,这两家房地产巨头都在为蒙茅斯房地产公司(Monmouth real estate)展开一场价值20亿美元的竞购战。蒙茅斯是一家家族企业,位于新泽西州郊区,距离纽约大约一小时车程。betway精英版蒙茅斯在全国的120多个仓库岌岌可危。疫情期间,随着电子商务使用量的激增,这些仓库的价值飙升。

“从历史上看,在这个领域组合投资组合一直很困难,”金融咨询公司Janney的房地产研究主管罗布·史蒂文森(Rob Stevenson)说。“这是一个现成的投资组合,包括一系列即将进行的交易,以及基础设施。”

现在,泽尔的提议已经悬而未决,斯特恩利希特的提议仍在进行中,蒙茅斯已经聘请了Wachtell、Lipton、Rosen&Katz律师事务所,这家纽约律师事务所酝酿了毒丸辩护的想法,以探索替代方案。betway精英版

这一戏剧性事件揭示出,曾经被房地产市场忽视的工业市场,是如何成为房地产行业最知名企业的下一个战场的。必威精装版App西汉姆联这也是一个关于泽尔的故事。这位80岁的交易撮合者有个绰号叫“坟墓舞者”,用来形容他购买不良资产的习惯。

除了任人唯亲的指控,一场竞购战,以及在泽尔的收购方案获得蒙茅斯董事会批准后仍拒绝接受该方案的股东们的反抗,这些指控纷乱复杂。还有斯特恩利希特本人,这位同样傲慢的资深董事,现年60岁,正在寻求更多的交易。

投资者焦虑

这种反复至少可以追溯到12月,当时杰森·安塔比(Jason Aintabi)领导的纽约维权投资公司布莱克威尔资本(Blackwells Capital)认定蒙betway精英版茅斯是一家表现不佳的房地产投资信托公司,背负着昂贵的债务和公司治理问题,其中包括由创始兰迪家族的亲友组成的董事会。

斯特恩利希的公司喜达屋资本(Starwood Capital)和蒙茅斯均拒绝置评。泽尔旗下的Equity Commonwealth和Blackwells没有回应置评请求。

蒙茅斯董事会拒绝了布莱克威尔首次提出的每股16.75美元的全现金收购要约。大约两周后,布莱克威尔将出价提高到每股18美元,比12月1日蒙茅斯的股价高出21.6%。布莱克威尔还表示,将提名四名新的董事会成员,以取代与兰迪家族有关的成员。兰迪家族的族长尤金于1968年创立了这家公司。2013年,尤金·兰迪(Eugene Landy)将首席执行官的职位移交给了他的儿子迈克尔(Michael),但他仍然担任董事长。另一个儿子塞缪尔也是董事会成员。

“蒙茅斯不能在兰迪家族的保护下继续经营下去,”艾塔比在4月份说,就在这个月,布莱克威尔提交了初步代理声明,提名其董事会候选人。安塔比对董事会的决斗并不陌生:2019年,他发起了一场为期三个月的运动,推翻当时的柯罗尼资本首席执行官汤姆·巴拉克(Tom Barrack),但最终与公司达成和解。

然而到今年4月,蒙茅斯的董事会已经取消了布莱克威尔的出价,布莱克威尔当时持有4%的股份,泽尔和斯特恩利希特也加入了这场争斗。泽尔筹集了30亿美元的战争基金,为他自2014年控制办公公司英联邦股权以来的下一次重大痛苦行动提供资金。

即便是在疫情肆虐之际,令人沮丧的机会也寥寥无几,以至于这位有着病态绰号的投资者将注意力转向了物流,这是一个说明问题的时刻。据仲量联行称,近年来,对工业用地的需求呈爆炸式增长,推动第二季度租金同比上涨5.1%,至每平方英尺6.62美元。

“他从那个头衔开始,但他知道风向,”乔治城大学(Georgetown University)房地产教授乔纳森·莫里斯(Jonathan Morris)说。

到了四月份,当泽尔提出最后的报价时,他显然已经把蒙茅斯放在囊中了。他赢得了迈克尔·兰迪的选票,也得到了董事会的全力支持。泽尔只需要蒙茅斯股东的支持,这通常是公司收购的一种形式。英联邦证券公司(Equity Commonwealth)甚至发布了一份新闻稿,宣布以34亿美元的股票和现金收购蒙茅斯(Monmouth)的交易,最终以每股19.40美元的价格实现。

Zell当时表示,该交易将使他的公司"拥有高质量的净租赁工业业务,拥有稳定的现金流,同时保留EQC未来收购的资产负债表能力。"

但也有危险信号。

(点击放大)

独立顾问机构股东服务公司(Institutional Shareholder Services)要求股东们拒绝泽尔的交易。ISS表示,Equity Commonwealth缺乏收购物流公司的经验,因此存在“巨大的不确定性”,即该公司是否能够建立一个足够大的工业平台,以推高其向蒙茅斯股东提供的股票价格。

还有一个关键的错误:泽尔的出价大部分是股票,而不是花他的现金储备。此举将允许兰迪家族推迟支付数百万美元的税款,即使这对蒙茅斯的股东来说未必是最好的交易。

布莱克威尔感到愤怒。该公司表示,这一出价只不过是该家族的“税收盾牌”。

Sternlicht旗下的喜达屋资本(Starwood Capital)对其全现金交易大加吹捧,称自收购要约发出以来,Equity Commonwealth的股价已经下跌。该公司还注意到董事会,称负责评估收购要约的委员会成员中有一半是公司内部人士。喜达屋回应了ISS的说法,称Equity Commonwealth在这个行业几乎没有经验。

在泽尔的交易等待股东批准之际,喜达屋将报价提高至18.88美元,但蒙茅斯董事会第二次拒绝了该报价,该董事会坚持股权投资。喜达屋将报价上调至每股19.20美元。

喜达屋的宣传引起了投资者的共鸣。今年8月,他们拒绝了泽尔的提议。兰迪(Michael Landy)表示,他对结果感到失望,尽管他承认股东对税收问题感到担忧。喜达屋的收购要约仍悬而未决,不过尚未安排投票表决。

现在,随着失败的交易成为过去,清算Equity Commonwealth并将现金返还给股东的压力越来越大。这并不像听起来那么极端:毕竟,该公司已经出售了它曾经拥有的120家公司中的4家,主要是将筹集到的资金投入运营。此外,Green Street Advisors的分析师丹尼·伊斯梅尔(Danny Ismail)说,它的投资者可能会越来越不安。

“股东们已经等了好几年了,”他表示。“事情拖得越久,就会产生这样一个问题:‘为什么不直接把资本还给股东呢?’”

与此同时,斯特恩利希特正在准备他的下一步行动。喜达屋在流感大流行期间售出了30家购物中心中的8家,到6月筹集了90亿美元这只基金将瞄准全球陷入困境的机会。

蒙茅斯?它可能很快就会卷土重来。一些分析师说,考虑到工业领域的爆炸式增长,如果该公司重返市场,可能会获得更多关注。

“东西只会变得越来越贵,”Janney的分析师史蒂文森说。“如果公司现在就被出售,最终可能会有更多的竞标者出价更高。


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